封面图 | 三十而已

全文共 1820 字，预计阅读时间 8 分钟

01

问：前段时间，央行已明确指示商业银行在今年 10 月 31 日前完成存量房贷利率的批量调整。截至目前已有 20 多家银行密集发布存量房贷利率调整细则，确定于 10 月 25 日对存量个人房贷利率进行批量调整。与此同时，多家银行已在 App 中上架存量房贷业务专属模块，部分银行目前已可查询利率下调具体情况。

央行为什么要在这个时候降低存量房贷利率？

冯仑：我觉得央行近期推出政策降低存量房的贷款利率，主要是为了去化存量房。目前政府已经出台了几个重要政策来支持存量房去化。

第一，政府通过专项资金，按照保障房的模式回购部分开发商持有、适合未来出租的存量房。这一政策在帮助开发商资金回笼的同时，能够为社会提供更多的保障性住房，有助于盘活市场上的存量房产。

第二，多项保交楼政策已出台，保障开发商按期交付楼盘。这类政策主要解决的是供给端问题，确保购房者能够按时收房并入住，从而减少未交付房产积压在市场中的现象，进一步推动存量房去化。

第三，降低存量房贷利率政策不仅针对开发商手中的存量房，更关注十年甚至二十年的房主。由于这些房主买房时贷款利率较高，当前还款压力较大。通过降低这些存量房的贷款利率，能够有效缓解存量房主的还贷压力，帮助他们稳定住房需求，避免抛售或断供，从而稳定市场。

具体来说，一方面改善收入支出安排。通过降低房贷利率，业主们的还款压力得以缓解，节省下来的还款资金可以投入到其他生活支出和投资中去，为个人和家庭提供更好的经济支持和保障。

另一方面，助力生活质量提升。降低还款成本，使购房者能够将结余资金用于生活的其他方面，如教育、医疗、休闲等，从而有效提高生活质量。而且减轻还款压力，意味着业主们在事业发展和个人成长方面可以投入更多的资源，为未来的发展提供更多可能性。

02

问：据仲量联行数据显示，今年二季度，全国 20 个重点城市中有 11 个城市的甲级写字楼空置率水平高于 30%（其中武汉、沈阳达 37%），一线城市中除北京（12%）以外，上海、广州、深圳的空置率均在 20%—25%区间。

您怎么看写字楼空置问题？如何消化存量写字楼？

冯仑：受经济周期波动和产业结构调整的影响，近期一些中心城市和一、二线城市的高端写字楼空置率上升，部分城市甚至达到了 20%-30%。面对这一现象，写字楼业主和政府需采取有效措施应对空置问题。

根据以往行业经验，我觉得要想救活这些写字楼，解决写字楼空置问题，大概有几种方法可以考虑。

第一，调整功能规划。将写字楼用途多元化是解决空置问题的关键。规划部门可以支持业主对写字楼进行功能调整，拓展其适用范围。比如，现有的写字楼结构通常包含一个核心筒和玻璃幕墙围合的空间，这类建筑结构可通过适当改造，灵活地用于公寓、零售商业、诊所甚至医院等用途。

这样既能提升建筑的利用率，也能满足城市中多样化的空间需求。在国外，很多写字楼只要建筑结构和安全达标，物业用途可灵活转换。纽约等城市很少进行大规模拆建，反而通过用途的灵活调整适应市场需求变化。这样在不改变建筑外壳和结构的情况下，通过规划支持使已建成的物业实现更好的市场匹配，从而有效降低空置率。

第二，规划部门支持。想要推动写字楼改造，离不开规划部门的政策扶持。通过政策引导和规划审批的优化，可以让这些建筑更顺利地转型，适应市场需求的变化，减轻高端写字楼空置率对业主和市场的压力。

第三，逆周期操作与困境资产收购。许多空置的写字楼伴随债务问题，成熟市场中常采用逆周期操作。空置率高时，写字楼价值下降，被视为低效或困境资产，整体打包出售。新买家通过低价收购，再投入资金进行改造和升级，使写字楼配套功能和环境提升，吸引新客户并改善出租率，实现写字楼的活化。

第四，允许部分散售。在高空置率情况下，如果政府允许写字楼进行部分散售，部分压力将得到缓解。这一方法通过分散销售物业，将持有成本转移给更多个体或企业，能够有效去化部分存量写字楼。

第五，提升高端写字楼的服务生态。对于位置优越、品质高的甲级写字楼，可通过自我投资升级产品来提升竞争力。目前，写字楼发展到第四代，逐渐围绕办公人群构建健康服务生态，如设置眼科、口腔诊所、临时休息区、幼儿园、餐饮等便民设施。

通过节能、智能、健康等设计，使写字楼办公环境更加健康高效，这种升级有助于增加物业吸引力并进一步去化空置面积。

这些方法未来均可为政策提供参考，通过灵活调整和创新升级，提升写字楼市场的活跃度和稳定性，解决空置率高企的问题。